Ипотечные банки в России и за рубежом

Банки не просто распробовали ипотеку — они агрессивно наращивают объемы выдаваемых жилищных кредитов и их долю в своих портфелях. Если в 2002 году, по данным Ассоциации региональных банков, населению было выдано ипотечных кредитов на 3,3 млрд рублей, то в прошлом году, по данным банка России, эта цифра увеличилась до18,5 млрд. Если рассматривать не только «чистую» ипотеку (кредиты под залог существующего жилья), а все выдаваемые кредиты на приобретение недвижимости, то их объемы только в двух десятках крупных банков, таких как Сбербанк, Внешторгбанк, Международный Московский банк, Абсолют-банк, Росбанк и пр. в 2004 году составили $1490 млн, а за 6 месяцев 2005 года эта цифра уже достигла $1076 млн (всего же в России, по данным Центробанка, на начало нынешнего года в ипотеке было занято 218 кредитных организаций).

Прежде всего стоит усвоить: хотя законодательно заемщик защищен лучше банка или иной кредитной организации, он в ипотечных договорных отношениях является стороной слабой (во всяком случае — на сегодня). И при том, что выгоды заемщика очевидны — экономия времени и минимизация рисков, — также очевидны и кабальные условия, вызванные уровнем процентных ставок по кредитам. Однако эти ставки не стоит считать лишь прихотью и произволом банков, надо признать, что и риски кредиторов высоки! Среди них: сложности с изъятием и реализацией заложенного объекта недвижимости; риск признания ипотеки недействительной; пробелы законодательства, дающие возможности недобросовестным контрагентам не исполнять принятые на себя обязательства.

Итак, как же происходит процедура работы с банком. Деньги выдает банк на лицевой счет заемщика, а он перечисляет полученную сумму на лицевой счет продавца после государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю в течение 5-ти (пяти) банковских дней, считая с даты фактического получения ипотечного кредита. Дополнительным, но необходимым условием фактического предоставления кредита является документальное подтверждение произведенной оплаты первоначального взноса. Такая схема расчетов наиболее безопасна для покупателя квартиры и надежна для продавца.

Читайте также  Банк Кредитования Малого Бизнеса

Банкам и покупателям приходится искать обходные пути от посредников в этом деле. Например, банки выдают до оформления залога только часть денег. Чаще всего инвестор покупает объект за свои средства и рефинансирует его уже после заключения сделки. По договоренности с продавцом есть шанс применить и еще одну схему — продажу из-под залога. При этом владелец недвижимости оформляет на объект залог и берет в банке кредит. Затем он продает недвижимость по цене, уменьшенной на сумму кредита, которая «висит» на этом здании. Для покупателя в этой ситуации ничего не меняется — он станет расплачиваться по кредиту так же, как если бы оформил его сам.