Ипотечные банки в России и за рубежом

Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить большую часть своего дохода на выплаты по кредиту, чем ранее.

Возможно несколько вариантов управления процентным риском. Во-первых, такой риск можно хеджировать с помощью однопериодных опционов, каждый из которых будет исполнен в момент поступления платежа (однако нет уверенности в том, что удастся каждый период получать такой опцион). Во-вторых, можно использовать многопериодные процентные опционы. Для реализации такого варианта страхования необходима достаточно развитая система дилинга по процентным кэпам (interest rate caps, caps), флорам (interest rate floors, floors) и свопам (interest rate swaps, swaps), которой в России пока еще не существует.

Третьим вариантом может стать использование процентно-флорового свопа. Если заемщик уже имеет своп, то, приобретя флор, он может получать дополнительную прибыль (за вычетом предварительной выплаты по флору) от превышения фиксированной ставки над ставкой LIBOR.

Продавец флора платит его владельцу, каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки «флор» (floor) контракта на дату расчета. Каждый раз, когда ставка LIBOR будет опускаться ниже ставки «флор«=5%, дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета определенную сумму.

Риску изменения валютного курса заемщики подвергаются из-за того, что на российском рынке ипотеки кредиты предоставляются в долларовом исчислении, обязательства по кредитам рассчитаны также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в подавляющем большинстве имеют рублевый номинал.

Заемщики, которые хотят защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса или на погашение кредита, от резких колебаний валютного курса, могут в краткосрочном периоде использовать валютные фьючерсы и опционы. Для этого им необходимо обратиться к услугам брокерской фирмы. Вместе с тем, хеджирование рисков изменения валютного курса в течении длительного периода времени является сложной и дорогостоящей операцией.

Читайте также  Правовое регулирование ипотеки

Для российского рынка основным способом страхования кредитного риска остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются: отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio — PTI) — 25-35%; отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio — LTV) — 50-85%; размер кредита не более 50 тыс. долларов США. Также обязательными элементами ипотечного кредитования являются страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика.

Активное участие страховщиков в новых для России видах деятельности является одним из определяющих условий успешного развития национальной страховой системы России. Долгосрочное жилищное кредитование и, в частности, институт ипотеки, успешно действующие в большинстве экономически развитых стран мира, в настоящее время только начинают по-настоящему внедряться в российскую практику. Уже на этой стадии — стадии разработки федеральной и региональных концепций долгосрочного жилищного кредитования, развития ипотечной федеральной деятельности, проектов нормативных актов с точки зрения специалистов Всероссийского союза страховщиков важно, чтобы были учтены возможности страховой индустрии как в плане управления неизбежно возникающими рисками, так и в качестве институционального инвестора.