Ипотечные банки в России и за рубежом

В 2014 году российские банки выдали около миллиона ипотечных кредитов. Заместитель председателя Центрального банка Василий Поздышев отмечал, что высокие темпы роста за указанный период наблюдались именно в сегменте ипотечного кредитования – 35% в год. С какими изменениями столкнулись ипотечные заемщики в последнее время, какие программы по приобретению недвижимости можно считать удачными и каковы возможные риски банков и заемщиков при работе с застройщиками? На эти вопросы NBJ ответили эксперты банковского сообщества.

СМП Банк

Наталья КОНЯХИНА, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования:

Важное изменение ипотечного кредитования заключается в том, что его условия стали более жесткими для заемщиков: банки повысили процентные ставки, увеличили размер минимального первоначального взноса, что снизило доступность ипотечного кредитования для населения. Так, с начала 2014 года средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам увеличилась с 12,2% годовых до 12,46% годовых (по данным ЦБ на 01.10.2014).

📌 Реклама

Отключить

В настоящее время существуют два основных вида ипотечного кредитования – кредиты на покупку квартиры в новостройке и на покупку квартиры на вторичном рынке недвижимости. В зависимости от стоимости фондирования и политики риск-менеджмента меняются условия кредитования: размер процентной ставки, величина минимального первоначального взноса, срок кредитования и другие. Остальное – бантики, которые навешивают банки, чтобы привлечь клиентов. Например, пониженная ставка в первый год кредитования, комбинированная процентная ставка и прочее.

В настоящее время кредитные организации предпочитают взаимодействовать с теми застройщиками, которые работают в рамках ФЗ № 214, так как данный закон подразумевает наличие проверки государственным регистратором документации строительной компании. Это позволяет снизить риск мошенничества. Также закон стимулирует строительные компании ответственнее подходить к выполнению своих обязательств и сроков выполнения проекта, так как за каждый день просрочки застройщик выплачивает неустойку. Однако в случае ухудшения экономической ситуации Федеральный закон № 214-ФЗ вряд ли сработает как «подушка безопасности», чтобы защитить дольщиков при банкротстве девелопера.

📌 Реклама

Отключить

Страхование ответственности застройщиков, которое было введено в 2014 году и которое, по идее, должно защитить дольщиков в случае банкротства застройщика, еще не было опробовано на практике. Однако мы уже видели аналогичную ситуацию в туристическом секторе, когда при банкротстве туроператора с рынка исчезала страховая компания, которая должна была компенсировать гражданам потери. В случае со строительным сектором речь идет о значительных суммах компенсационных выплат, которые под силу только ведущим игрокам рынка. Однако показательно, что большинство крупных страховщиков не работают со строительными компаниями по данному виду страхования, так как оценивают риски как слишком высокие.

Читайте также  АИЖК ожидает, что в 2015 году объемы выдачи ипотеки сократятся в 2 раза

Ханты-Мансийский банк Открытие

Анна ЮДИНА, вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов:

📌 Реклама

Отключить

Знаковыми изменениями для заемщиков можно назвать плавное повышение ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ.

Самыми распространенными и востребованными на рынке являются классические ипотечные программы на покупку квартиры и под залог квартиры. Перспективным мы считаем новое жилье, поскольку оно дешевле и в то же время качественнее. Кроме того, очевидна инвестиционная составляющая данного объекта.

Главный риск для банков и заемщиков один: застройщик не справится с кредитными обязательствами в сложной экономической ситуации и не завершит строительство объекта. При аккредитации того или иного застройщика кредитная организация определяет его финансовые возможности, нивелируя свои риски. Банк работает только с крупными и проверенными застройщиками.

Банк ЗЕНИТ

Елена ЛАНЬКО, начальник отдела ипотечных кредитных продуктов:

📌 Реклама

Отключить

В целом сейчас банки более гибко и лояльно подходят к потенциальным ипотечным заемщикам. В частности, в Банке ЗЕНИТ сокращен пакет документов на кредитную заявку и документов на недвижимое имущество, а также сроки рассмотрения кредитной заявки.

Удачными можно считать, опираясь на практику нашего банка, три программы: «Военная ипотека», «Ипотечный кредит на приобретение квартиры на первичном рынке жилья» и «Ипотечный кредит на приобретение комнаты».

Главные риски банков и заемщиков связаны с соблюдением заявленных сроков строительства. Со стороны кредитной организации в этой ситуации основной риск – не получить залог в виде недвижимого имущества в сроки, указанные в договоре участия в долевом строительстве. Со стороны заемщика главный риск – несвоевременное оформление права собственности на его имя. Многие ипотечные кредитные договоры предусматривают снижение процентной ставки по кредиту после оформления права собственности на залоговую недвижимость. А в случае задержки с оформлением недвижимости в собственность заемщик фактически вынужден более длительное время обслуживать кредит по высокой ставке.

📌 Реклама

Отключить

Промсвязьбанк

Леонид КАЧАЛОВ, руководитель блока «Розничный бизнес»:

Первая половина 2014 года была ознаменована понижением ставок и первоначального взноса. В целом после кризиса 2008–2009 годов рисковая политика стала более взвешенной с точки зрения оценки платежеспособности приобретаемых объектов. Нет нулевых первоначальных взносов. Срок кредита влияет на ставку в случае применения комбинированных ставок либо когда срок кредита составляет от трех до пяти лет. Также банки модифицируют свои продуктовые линейки, вводя социальные программы и расширяя возможности в части приобретаемых объектов недвижимости – появились программы на приобретение нежилых апартаментов, коттеджей, дач и т.п.

Читайте также  Повышение ключевой ставки может обвалить рынок ипотеки

Удачные ипотечные программы представлены классикой жанра – приобретением недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке. Покупательский спрос всегда стабилен, а вот собственных денежных средств в связи с высокой стоимостью жилья не всегда хватает, поэтому без помощи ипотечных кредитов в большинстве случаев не обойтись. Очень популярна программа, где в качестве первоначального взноса используется материнский капитал. Также перспективны каналы взаимодействия с клиентом. Например, условия, при которых возможны дистанционная подача заявки на ипотечный кредит и необходимых документов (скан-копий) и при этом получение окончательного решения без посещения банка. Это очень актуально при сопровождении ипотеки: как только обслуживание кредита перейдет в дистанционный канал через интернет-банк или с помощью мобильных приложений, обслуживать 10-20-летний кредит станет намного удобнее и проще.

📌 Реклама

Отключить

Закон № 214-ФЗ призван защищать интересы дольщиков и кредиторов, которые выдают дольщикам ипотечные кредиты. Общие риски первичного рынка сохранились – заморозка стройки, недострой, сдача дома в эксплуатацию с нарушением сроков. Двойные-тройные продажи, а также строительство без получения разрешения – эти риски присутствуют там, где продажа квартир идет не по ФЗ № 214, а по договорам, не подлежащим государственной регистрации. Таких строек становится все меньше.

Инвестторгбанк

Эмма ПОНОМАРЕВА, директор департамента розничных операций:

Существенных изменений для ипотечных заемщиков, пожалуй, нет. Новых и интересных программ в 2014 году было относительно немного. Важным событием стал рост ставки по ипотеке – средние ставки увеличились на 0,5-1,5%.

Удачными ипотечными программами можно считать классическую ипотеку на первичном и вторичном рынках для массового сегмента клиентов.

📌 Реклама

Отключить

По-прежнему существует риск несвоевременной сдачи объектов строительства, особенно это актуально для вариантов, отличающихся от утвержденной законом № 214-ФЗ схемы продажи жилья на первичном рынке.

Абсолют Банк

Татьяна УШКОВА, заместитель председателя правления:

Одно из самых заметных событий на рынке ипотеки за последние годы – принятие Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в котором прописан регламент работы на первичном рынке жилья. Это позволило сделать рынок новостроек более стабильным, с четкими правилами игры. Мы видим результат: сегодня ипотека на первичном рынке активно развивается, доля продаж квартир в новостройках сегодня около 10%, а к концу 2015 – середине 2016 года, по нашим прогнозам, достигнет 40%.

Читайте также  В Москве за счет ипотеки покупается 70% первичного жилья

📌 Реклама

Отключить

На мой взгляд, сегодня одним из самых перспективных направлений ипотечного кредитования является первичный рынок, то есть кредиты на покупку жилья в строящихся домах. Квартиры на этапе строительства доступнее, к тому же крупные ипотечные банки выстраивают долгосрочные отношения с застройщиками, а за счет них можно получить дополнительные скидки и бонусы.

Еще один интересный для бизнеса вид кредитования – рефинансирование: в перспективе нескольких лет при стабильном развитии ипотечного рынка ставки будут снижаться, и у клиентов в таких условиях возникнет логичное желание перекредитоваться на более выгодных условиях.

СБ Банк 

Максим ЧЕСТИКИН, начальник управления ипотечного кредитования:

В СБ Банке на сегодняшний день нет целевой программы по приобретению недвижимости на первичном рынке, в связи с этим не проводится активная работа с застройщиками. Тем не менее в рамках программ «Потребительский кредит под залог недвижимости» и «Ипотечный ломбард» клиент, имеющий в собственности недвижимость, может под ее залог взять средства для приобретения новостройки на первичном рынке. При этом аккредитация компании-застройщика не требуется.

📌 Реклама

Отключить

Востребованным ипотечным продуктом в СБ Банке второй год подряд становится программа «Потребительский кредит под залог недвижимости». По данной программе можно как приобрести недвижимость на вторичном рынке, так и под залог имеющейся в собственности недвижимости взять деньги на любые цели, в том числе на приобретение недвижимости на первичном рынке, земельного участка, коммерческой недвижимости либо на строительство и ремонт.