Ипотечные банки в России и за рубежом

В современных учебных изданиях по финансам и кредитуипотечный кредит также представлен в виде заемных средств, предоставленных на проведение операций с недвижимостью. Например, Е. Г. Чернова дает такое определение ипотечного кредита: «Ипотечный кредит предоставляется для финансирования покупки, строительстваремонта жилых и производственных помещенийпокупки и освоения земельных участков. Он носит строго целевой и долгосрочный характер». Полагает, что данном определении происходит подмена таких узловых для кредитной деятельности понятий, как «инвестиционный кредит» и «ипотечный кредит«. Инвестиционный кредит — это долгосрочный целевой кредит, одной из целей которого действительно может быть приобретение, строительство или модернизация недвижимого имущества. В том случае, если кредит предоставляется для покупки или строительства недвижимости, но его обеспечением являются банковские гарантии, ценные бумаги или другие активы заемщика, отнесение данного кредита к ипотечным неправомерно.

Ипотечный кредит — это кредит (от лат. credit — «он верит») под залог или заклад недвижимости, иными словами, недвижимость выступает лишь формой обеспечения возврата ссуды, но цели, на которые эта ссуда выделяется, могут быть различными. Более того, Федеральный закон, на основании которого строится основная деятельность по ипотеке, уже в названии расшифровывает ее сущность: Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Недвижимость выступает лишь в форме залога, но никак не цели, для достижения которой берется кредит.

Возвращаясь к трактовке ипотечного кредита, высказанного В. К. Южелевским, нужно отметить, что в данном случае автор привел определение ипотечного кредитования, непосредственно связанного с жилой недвижимостью. Считается, что это определение лишь частично подходит под трактовку потребительского кредита, высказываемую многими современными экономистами. Данное толкование основано на предоставлении ссуды физическим лицам для различных целей. Например Т. М. Костерина представляет потребительский кредит, как кредит физическим лицам покупку товаров длительного пользования, образовательные цели, отдых и т. п. В современных условиях с его помощью может удовлетворяться и текущий потребительский спрос клиента при покупке товаров с помощью кредитных карточек«.

Читайте также  Программы ипотечного страхования

Таким образом, при рассмотрении форм кредитования физических лиц при покупке, строительстве или модернизации жилья ипотечный кредит может быть разновидностью потребительского кредита, что лишь подтверждает системность процесса кредитования в целом. Вместе с тем, если рассмотреть ситуацию, когда кредит на строительство или приобретение жилья выдается юридическому лицу (для последующей перепродажи жилья или обеспечения им своих сотрудников), становится очевидным, что в данном случае этот кредит нельзя отнести к потребительскому или ипотечному, его следует отнести к инвестиционному.

В современных условиях кредитование на приобретениестроительствореконструкцию жилой недвижимости под залог готовой, приобретаемой или строящейся жилой недвижимости является отдельной формой кредита, которую представляется уместным рассмотреть подробнее.

Ипотечный жилищный кредит — это ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях срочности, возвратности и платности с целью приобретениястроительствареконструкции жилой недвижимости под обеспечение готовой, строящейся недвижимостью или имущественных прав на нее.

В данном определении представляются важными следующие аспекты.

Ссуда в денежной форме. Согласно ст. 819 ГК РФ, кредитом являются денежные средства, и в этом проявляется отличие кредита от займа, выступающего как в денежной, так и в вещной форме. В ст. 819 ГК РФ также указывается, что кредит может предоставляться и банком, и иной кредитной организацией. Вместе с тем ипотечный жилищный кредит не является только банковской прерогативой, он может выдаваться иной организацией, имеющей соответствующие полномочия (органами исполнительной власти, хозяйствующими субъектами для своих сотрудников, физическими лицами), последнее уточнение имеет отношение к коммерческому кредиту или рассрочке платежа (ст. 823 ГК РФ).

Срочность, возвратность, платность и диверсификация — основные принципы кредитованияИпотечные жилищные кредиты могут быть краткосрочными (до 1 года), среднесрочными (от 1 года до 5 лет) и долгосрочными (свыше 5 лет). Срок кредитования отражается в кредитном договоре, заключение которого в письменном виде обязательно (ст. 820 ГК РФ). В отдельных случаях ипотечный жилищный кредит может быть предоставлен на беспроцентной основе.

Целевое использование кредита — приобретениестроительствореконструкция жилой недвижимости (индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на правах собственности гражданину, юридическому лицу или находящихся в государственной либо муниципальной собственности, предназначенных для постоянного проживания). Несмотря на то, что ст. 814 ГК РФ допускает предоставление кредита без указания целей, на которые он будет использован, в случае с ипотечным жилищным кредитом указание цели кредита представляется обязательным условием кредитной сделки.

Читайте также  Банк Кредитования Малого Бизнеса

Обеспечение готовой или строящейся недвижимостью. В данном случае в качестве обеспечения может выступать различная недвижимость, как жилая, так и прочая (производственная, земельные участкипрочее недвижимое имущество). Данный аспект представляется важным в методологическом плане в связи с тем, что если в залог предлагается уже имеющаяся недвижимость (земельный участокзагородный дом или квартира в собственности), даже соответствующая требованиям банка, предъявляемым к обеспечению по таким сделкам, по внутренним банковским правилам данный кредит к ипотечным не относится. Аналогично, нередки случаи, когда кредит выдается на потребительские цели, а расходуется заемщиком для проведения операций с недвижимостью, но банк не оформляет недвижимость как ипотеку, ограничиваясь обеспечением в виде доходов физического лица и поручительствами.

Имущественные права на недвижимость. В качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита могут приниматься не только готовая или строящаяся недвижимость, но и имущественные (вещные) права на нее, например, права требования или при обеспечении ипотечными ценными бумагами — права требования на недвижимость, являющуюся обеспечением ценной бумаги.

Существуют иные толкования ипотечного жилищного кредита. Так, экономист И. В. Павлова трактует ипотечный жилищный кредит, как передачу кредитором ссуженной стоимости заемщику на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилья в залог«. С такой точкой зрения сложно согласиться по нескольким причинам.

В данном определении не учитываются два важнейших принципа кредита: срочность и платность. Ссуды на приобретение жилья зачастую бывают бессрочными, а кредит — с указанием срока возврата, платность также является базовым принципом ипотечного жилищного кредита, так как предоставление ипотечной ссуды на беспроцентной основе является частным случаем жилищного кредитования.

Кроме того, конкретизация залога, а именно жилье, сужает рамки ипотечного жилищного кредитования, что является ошибочной методологической платформой, на которой базируются многие современные практические наработки в этой области. Такой подход не позволяет отнести к ипотечному жилищному кредиту выдачу ссуды, например, на строительство жилого дома в сельской местности. Возникает противоречие: кредит выдается в форме «ссуженной стоимости» для «реализации потребности заемщика в жилье». В то же время дом еще не построен и все, что заемщик может предложить в залог, — это земельный участок. Подобные методологические просчеты могут существенно затормозить процесс развития ипотечного жилищного кредитования, так как если кредит нельзя отнести к категории ипотечных жилищных кредитов, под него нельзя выпустить ипотечную облигацию и осуществить рефинансирование ипотечной сделки.

Читайте также  Внешторгбанк "вгрызается" в малый бизнес

В широком экономическом толковании ипотечное жилищное кредитование — это совокупность экономических, организационных и правовых отношений, возникающих в связи с выдачей и получением долгосрочной ссуды — ипотечного жилищного кредита, обеспеченного ипотекой (залогом недвижимого имущества).

Субъектами кредитных отношений при ипотечном жилищном кредитовании выступают кредитор и заемщик. Кредитором могут быть банкинебанковские кредитные организации, гаранты, хозяйствующие субъекты, органы государственной исполнительной власти. В качестве заемщика могут выступать физические лица, индивидуальные предприниматели, юридические лица, органы государственной исполнительной власти.

Объект кредитных отношений при ипотечном жилищном кредитовании — денежные средства, предоставляемые в кредит для проведения операций с жилой недвижимостью на условиях ипотеки.

Итак, проанализировав разные взгляды на трактовку определения ипотечного кредитования можно сделать вывод, что меняется лишь структура данного определения, но сам смысл является одним – данный кредит предоставляется разного рода лицам на покупку недвижимого имущества.