Ипотечные банки в России и за рубежом

Последнее время ряд банков, начинающих работу на ипотечном рынке, в целях быстрого роста объемов выдаваемых кредитов существенно снижают требования к клиентам и их доходам, в результате чего они могут столкнуться с большим количеством дефолтов уже в этом году. Клиенты этих банков поймут, что не могут обслуживать уже полученные кредиты и будут вынуждены продавать приобретенное с помощью ипотеки жилье.

Банкротство банкакредитора, выдавшего ипотечный кредит, практически никак не скажется на судьбе заемщика. Он будет по-прежнему регулярно осуществлять платежи в счет погашения кредита, могут измениться только реквизиты (наименование, банк и счет) получателя платежей. Условия договора ипотечного кредитования не могут быть изменены новым кредитором в одностороннем порядке, поэтому заемщику не стоит бояться повышения ставки кредита или других неприятных сюрпризов. Жилье, приобретенное по ипотеке, является собственностью заемщика кредита и на него не может быть обращено взыскание долгов обанкротившегося банкакредитора. В этом отношении ипотека лучше защищает интересы заемщика по сравнению с альтернативными способами решения жилищных проблем.

Также, дефолт кредитора никак не отразится на правах клиента, если не была использована квазиипотечная схема, при которой банк оставляет приобретенную квартиру в своей собственности до полного погашения долга.

До недавнего времени в части долгосрочного ипотечного кредитования в рублях рынок был в основном связан именно с программой АИЖК. Взаимодействие Агентства с банками строилось на том, что оно выкупало рублевые ипотечные кредиты, которые банки выдавали по своим стандартам. Сейчас, насколько мне известно, обсуждается новая концепция работы Агентства, но пока она не сформирована полностью, ее сложно комментировать. Могу отметить лишь, что в последнее время АИЖК стало активнее сотрудничать с банками в части выработки общей стратегии развития. Во всяком случае, предложения по формированию такой стратегии были переданы Агентству. При работе агентства с банками, просчитываются необходимые финансовые показатели, и оценивается его платежеспособность и финансовая устойчивость, тем самым обеспечивая минимальные уровни риска, что банк в ближайшее время может обанкротится.

Читайте также  Правовое регулирование ипотеки

Кроме этого, нужно заметить на рынке ипотечного кредитования появилась, и такая услуга, как страхование ипотечного кредитования, ведь обанкротиться может не только банк, но и сам заемщик.

Также, в нашей стране начинают развиваться условия ипотечного кредитования без первоначального взноса, что может быть огромным риском как для банка, так и для заемщика. Итак, чем больше кредитов без первоначального взноса банк выдаст, тем вероятнее крах. Еще страшнее, если в условиях снижения цен на жилье заемщики, купившие квартиры с инвестиционными целями (а их число с резким повышением цен на недвижимость также резко выросло), в едином порыве станут от них избавляться. Тогда возникнет опасность, что даже при незначительном снижении цен на жилье инвесторы, кинувшись реализовывать свои доходные квартиры, спровоцируют падение рынка — возникнет цепная реакция, в результате банки понесут серьезные убытки. И хотя сейчас недвижимость дорожает, хотя и не такими темпами, как в первом полугодии, что будет через 5, 10, 20 лет, никто предсказать не берется.

Ратуют за личное банкротство и банкирыкредиторы граждан. Причина тому — рост невозврата кредитов. Данные по невозвратам потребительских кредитов разнятся. У некоторых банков должников почти нет. Как правило, эти банки работают исключительно с корпоративными клиентами. Например, представители Газпромбанка, рапортуя об итогах полугодия, сообщили, что их объем невозвратов равен 0,1%, а по ипотечным кредитам — и вовсе 0,01%. По данным Центробанка, доля просроченных кредитов в общей сумме потребительских кредитов составит около 4% (если исключить Сбербанк России). Эту цифру обнародовал в апреле глава ЦБ Сергей Игнатьев. А уже в июне ЦБ сообщил, что средняя доля просроченных кредитов по стране составляет лишь 2,6%. Очевидно, статистика Сбербанка «вытягивает» плохие показатели его коллег.

Читайте также  Роль банка в ипотеке

Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный рисккредитный рискриск ликвидности и риск досрочного погашения, или реинвестиционный риск.

Кредитный риск — это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемый денежный поток по ипотеке в связи некредитоспособностью заемщика.

Для российского рынка основным способом страхования кредитного риска остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются: отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio — PTI) — 25-35%; отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio — LTV) — 50-85%; размер кредита не более 50 тыс. долларов США. Также обязательными элементами ипотечного кредитования являются страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика.