Ипотечные банки

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартирыдачисадовые домагаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Реформация исходных принципов инвестирования обусловливает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процентИпотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом по закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участокдачугараж и другую недвижимость.

И, наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотекисумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.

Банк ипотечный — специализированный коммерческий банк, занимающийся выдачей ипотечных кредитов, т.е. кредитов под залог недвижимости либо на приобретение недвижимостиКредиты ипотечного банка носят долгосрочный характер. Источником денежных средств банка выступают вклады клиентов, преимущественно тех, кто желал бы получить ипотечный кредит, и собственный капитал банка. В зависимости от направлений кредитования ипотечные банки делятся на земельные банки, предоставляющие кредит под залог земли, мелиоративные банки, предоставляющие кредит на мелиоративные работы, коммунальные банки, предоставляющие кредит под залог городской недвижимости.

По экспертным оценкам, в России по ипотечной схеме приобретается лишь 1,5–2% жилья. По данным Ассоциации российских банковипотекой в России в том или ином виде занимаются около 200 банков. На начало 2005 года, по данным Банка России, объем выданных классических ипотечных кредитов в России составил порядка 18 млрд. руб. Объемы выдачи кредитов выросли за 2-ю половину 2004 года почти втрое. За первое полугодие 2005 года только банки-участники рэнкинга выдали их на 30 млрд. руб. По оценкам специалистов Русского ипотечного Банка, накопленный потенциал этого рынка составляет не менее 20 млрд. долл., а некоторые специалисты называют цифру «порядка 50-100 млрд долл.».

Прежде чем дать деньги в долг, банк должен убедиться в платежеспособности заемщика, убедиться в том, что у заемщика есть реальная возможность отдавать деньги банку. Другими словами, чем больше заемщик зарабатывает, чем больше у него доходов, тем на больший кредит заемщик может рассчитывать.

На данный момент банки выдают наличные денежные средства заемщикам, в том случае, если их доходы подтверждены документально, с рабочего места и официально заверенные работниками бухгалтерии. Также достоверность данных документов проверяется звонками на рабочее место заемщика. В связи с тем, что наша экономика развита не в полной мере, до сих пор существует черный рынок оплаты труда, для того, чтобы снизить налогооблагаемую прибыль физических лиц. В связи с данным моментом некоторые банки прибегают к выдачи кредита, под «честное слово» заемщика о его полном доходе.

На рынке недорогого жилья ощущается недостаток предложения. Квартир дешевле 150 тысяч долларов в Москве практически нет. А спрос на жилье этой категории растет в геометрической прогрессии. Так называемые «одобренные» кредиты остаются невостребованными, поскольку самостоятельно и даже через риэлторов люди не могут найти ту квартиру, на которую хватает своих денег с учетом кредита. Практика показывает, что риэлторам вообще неинтересно продавать квартиры в кредит: официальная схема, долгое ожидание комиссии… Но если вариант все же находится, то человека, вчера посмотревшего квартиру и подтвердившего, что он ее покупает, как правило, на следующее утро продавец или его риэлтор «радуют» тем, что цена квартиры выросла, например, на 5-7 тысяч долларов. И это в лучшем случае. Как результат – банки имеют массу одобренных, но так и не выданных кредитов. И это проблема для них. Чем дальше, тем большее количество банков с этой проблемой будет сталкиваться. А выход, разумеется, есть – находить среди брокеров тех, которые кроме подбора кредита выполняют еще и риэлторские функции. В таком случае цепочка замыкается, интересы всех сторон соблюдены: человек живет в новой квартиребанк получает свои проценты, страховщик получает свои доходы.

При выборе Банкакредитора, прежде всего, обратите внимание на процентную ставку кредита и срок, на который он выдается, однако не следует забывать, что существуют дополнительные платные услуги, поэтому необходимо уточнить полную стоимость всех процедур.